RADARTUBAN - Penguasaan properti kepariwisataan di Bali oleh investor asing secara terselubung menjadi sorotan.
Sebanyak 85 persen dari total aset properti pariwisata di Pulau Dewata diperkirakan telah dikuasai dan dikendalikan investor asing melalui berbagai skema, salah satunya nominee agreement atau perjanjian pinjam nama.
Praktik tersebut diduga memanfaatkan celah administratif dalam sistem pertanahan.
Skema itu memungkinkan warga negara asing (WNA) mengendalikan aset tanah dengan menggunakan nama warga negara Indonesia (WNI) sebagai pemegang sertifikat.
Baca Juga: Bursa Saham RI Terancam Turun ke Standalone Market, Raymond Chin Ingatkan Investor Tak Panik
Pembahasan mengenai persoalan tersebut disampaikan dalam tayangan media digital Cerdas Sejarah. Dalam tayangan itu disebutkan, praktik nominee agreement dapat berjalan karena masih terdapat kelemahan dalam proses verifikasi material pada sistem pendaftaran tanah nasional.
"Oknum notaris akan menyusun sebuah senjata pamungkas berupa paket akta notaril," dijelaskan dalam tayangan tersebut.
Dalam skema tersebut, nama WNI digunakan pada sertifikat Hak Milik (HM). Cara itu diduga dimanfaatkan untuk menghindari ketentuan Pasal 21 Undang-Undang Pokok Agraria (UUPA) Tahun 1960 yang melarang WNA memiliki tanah dengan status hak milik.
Meski sertifikat tercatat atas nama WNI, penguasaan terhadap aset disebut tetap berada di tangan WNA. Penguasaan tersebut dilakukan melalui sejumlah dokumen turunan, antara lain akta utang-piutang fiktif, surat kuasa mutlak, dan akta sewa dengan jangka waktu panjang.
Dampaknya tidak hanya berkaitan dengan kepemilikan tanah. Warga lokal juga disebut menghadapi tekanan dari kenaikan nilai tanah di kawasan pariwisata.
Transaksi spekulatif yang dilakukan pemodal asing disebut mendorong peningkatan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP).
Kondisi itu kemudian berdampak terhadap Pajak Bumi dan Bangunan (PBB) yang harus dibayarkan masyarakat.
Dalam tayangan tersebut disebutkan, kenaikan PBB yang dialami sejumlah warga dapat mencapai 400 hingga 1.000 persen.
Beban pajak yang meningkat membuat warga berpenghasilan standar disebut kesulitan mempertahankan tanah warisan karena tidak mampu memenuhi kewajiban pajaknya.
Persoalan lain yang turut disorot adalah keberadaan shadow economy atau ekonomi bayangan. Sejumlah pelaku usaha pariwisata asing diduga menjalankan aktivitas bisnis tanpa terdaftar dan tanpa membayar pajak kepada pemerintah daerah.
Pembayaran dalam aktivitas tersebut disebut kerap dilakukan secara peer-to-peer menggunakan aset kripto maupun rekening bank offshore.
Audit pemerintah daerah dalam tayangan tersebut mencatat sedikitnya 82,1 persen entitas usaha dan investasi pariwisata belum terdaftar dalam sistem pajak daerah.
Baca Juga: Investor Pemula Wajib Tahu, Begini Cara Menyeimbangkan Aset Investasi Menggunakan Analogi Sepak Bola
Di sisi lingkungan, alih fungsi lahan juga menjadi perhatian. Bali disebut kehilangan lahan sawah sekitar 700 hingga 1.254 hektare setiap tahun.
Perubahan fungsi lahan tersebut dinilai berdampak terhadap keberlangsungan sistem irigasi tradisional Subak yang telah diakui UNESCO.
Selain itu, penggunaan air tanah secara berlebihan untuk kebutuhan fasilitas akomodasi wisata disebut berkontribusi terhadap persoalan ketersediaan air bersih dan meningkatkan risiko intrusi air laut di kawasan pesisir.
Penguasaan tanah oleh pihak luar juga dinilai membawa dampak terhadap kehidupan sosial masyarakat adat Bali. Warga yang kehilangan tanah warisan di desa adatnya disebut dapat kehilangan status sebagai krama pangarep, yakni warga inti yang memiliki hak suara dalam kehidupan adat.
Status tersebut kemudian dapat terdegradasi menjadi krama tamiu atau warga pendatang. Kondisi itu dinilai berpengaruh terhadap posisi warga dalam proses pengambilan keputusan dan musyawarah adat.
Sejumlah langkah penanganan kemudian didorong untuk mencegah persoalan tersebut semakin meluas.
Di antaranya moratorium total alih fungsi lahan sawah produktif, penerapan pajak PBB progresif bagi pemodal asing, penertiban usaha asing yang beroperasi secara ilegal, serta penguatan status kepemilikan tanah warga menjadi hak komunal atas nama desa adat.
Skema terakhir mencakup penguatan status dru desa dan tanah ayahan desa sebagai bagian dari upaya mempertahankan penguasaan tanah masyarakat adat di Bali. (*)
Editor : Hardiyati Budi Anggraeni